Tento web používá soubory cookie. Dalším procházením tohoto webu vyjadřujete souhlas s naším používáním souborů cookie. Více informací
Souhlasím

Shrnutí novinek ve zdaňování nemovitostí pro rok 2016

Shrnutí novinek ve zdaňování nemovitostí pro rok 2016

Zdroj: Ministerstvo financí, Finanční správa

Níže přinášíme komentáře k odstavcům § 56 zákona o DPH a přehled dalších novinek ve zdaňování nemovitostí.

Odstavec 1
(1) Od daně je osvobozeno dodání pozemku, který
a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
b) není stavebním pozemkem.

Od DPH je osvobozeno dodání pozemku, který v okamžiku dodání netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem (nejedná se o přiléhající pozemek ke stavbě). Funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí tvoří pozemek, na kterém je zřízena stavba pevně spojená se zemí, a tento pozemek slouží k provozu této stavby, plnění její funkce, nebo je s ní využíván, může jím být i více zastavěných pozemků, stejně jako i pozemek/ky nezastavěný/é (princip věci hlavní a vedlejší).
Osvobozeno od daně je dodání pozemku, na kterém je například zřízen stožár vysokého napětí, který je součástí inženýrské sítě ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku dle § 56 (1) a (2), není stavbou, která tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí dle § 48 (3). Jsou-li inženýrské sítě ve vlastnictví vlastníka pozemku, může být dodání tohoto pozemku osvobozeno od daně po splnění časového testu 5 let dle § 56 (3).
Dále je od daně osvobozeno dodání pozemku s drobnou stavbou (tj. na pozemku je pouze drobná stavba a i tady platí, že pozemek nesmí tvořit funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí) – dle výkladu GFŘ jsou drobné stavby ty, u kterých lze snadno uvolnit pevné spojení se zemí (např.: pozemek se zabetonovanou lavičkou, plotem, zahradním domkem, dětskou houpačkou, napáječkou vody pro dobytek).  

Odstavec 2
(2) Stavebním pozemkem se pro účely zákona o dani z přidané hodnoty rozumí pozemek, na kterém
a) má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
1. který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
2. v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
b) může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Za stavební pozemek je považován již pozemek, na kterém, nebo v jehož okolí, jsou nebo byly provedeny stavební práce (např. stržení původní stavby, výkopové práce). Jedná se pouze o stavební práce provedené za účelem výstavby té určité stavby. Za stavební pozemek se považuje také pozemek, který je nebo byl předmětem správních úkonů (např. návrh na změnu územního rozhodnutí, ale politika územního rozvoje není správní úkon). Správními úkony jsou ty, které jsou provedené za účelem výstavby této stavby. Při dodání stavebního pozemku se uplatní základní sazba DPH.

Odstavec 3
(3) Dodání vybrané nemovité věci je osvobozeno od daně po uplynutí 5 let
a) od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo
b) ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu
1. s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,
2. se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo
3. s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Pětiletá lhůta se odvíjí od vydání prvního kolaudačního souhlasu, kterým se rozumí kolaudační souhlas, který umožňuje současný daný způsob využití dodávané nemovité věci. Dále se tato lhůta odvíjí od vydání kolaudačního souhlasu, který byl vydán po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě (např. ze stodoly se udělá hotel, z bývalých kasáren se udělají bytové jednotky) = tzv. rekolaudace neboli změna účelu užívání. Podstatnou změnou se dále rozumí i nástavba o minimálně 1 podlaží, přístavba neboli navýšení podlahové plochy o 50 % oproti původní výměře a stavební úpravy, u nichž finanční hodnota prací přesáhne 50 % zjištěné ceny nemovitosti nebo její směrné hodnoty.
Dále se tato pětiletá lhůta odvíjí ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě se souhlasem stavebního úřadu, pokud byly odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal používání stavby. Jedná se o situaci, kdy osoba, která podá oznámení o záměru započít s užíváním stavby, pro nedostatky stavby jí to není povoleno, tato osoba nedostatky odstraní. Stavební úřad potom vydá písemný souhlas, na základě kterého je možno stavbu užívat, a to i po podstatné změně.

Odstavec 4
(4) Vybranou nemovitou věcí se pro účely daně z přidané hodnoty rozumí
a) stavba pevně spojená se zemí,
b) jednotka,
c) inženýrská síť,
d) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
e) podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
f) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Je uveden výčet vybraných nemovitých věcí, které, pokud splní podmínku časového testu z odstavce 3, jsou při dodání osvobozeny od daně. V opačné případě je jejich dodání zdanitelným plněním. Podzemní stavbou se samostatným účelovým určením se rozumí např. metro nebo vinný sklípek. Osvobozeno od daně je po časovém testu také dodání práva stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Odstavec 5
(5) Plátce se může rozhodnout, že se u dodání pozemku podle odstavce 1 nebo u dodání vybrané nemovité věci po uplynutí lhůty podle odstavce 3 uplatňuje daň. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Pokud plátce přijal před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které mu nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.

Plátce se může rozhodnout, že při dodání vybrané nemovité věci po uplynutí pětileté lhůty, uplatní daň. Nově se plátce může rozhodnout pro uplatnění daně také při dodání pozemku osvobozeného od daně podle odstavce 1. Z důvodu zvýšení právní jistoty se doplňuje, že pokud je příjemce plnění plátce, tak se dodavatel může pro uplatnění daně rozhodnout pouze po předchozím souhlasu příjemce plnění (kupujícího), stačí konkludentní.
Pokud se plátce rozhodne dodat vybranou nemovitou věc nebo pozemek podle odstavce 1 jinému plátci po pětileté lhůtě jako zdanitelné plnění, je nově plátce povinen použít režim přenesené daňové povinnosti dle §92d ZDPH. Pokud plátce přijal úplatu na dodání nemovité věci s tím, že v okamžiku přijetí úplaty považoval plnění za osvobozené od daně, nevznikla mu z této přijaté úplaty povinnost přiznat daň. Pokud se však v okamžiku dodání nemovité věci rozhodl, že se jedná o zdanitelné plnění, je povinen stanovit základ daně z hodnoty celého plnění.

 

DALŠÍ NOVINKY U ZDAŇOVÁNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ

Sjednocení osoby poplatníka daně v osobě nabyvatele nemovité věci u daně z nabytí nemovitých věcí
S navrhovanou účinností od 1. dubna 2016 bude nově poplatníkem daně vždy nabyvatel nemovité věci (kupující). Současně dojde k zániku institutu ručitele daně. To přispěje k jednoznačnosti výkladu, ke zjednodušení úpravy a sníží se také administrativní náročnost.
Stávající úprava, která dává v případě koupě a směny možnost výběru, která ze smluvních stran ponese daňovou povinnost, působí v praxi značné problémy. Díky nejednoznačným ujednáním ve smlouvách smluvní strany nemají jistotu, kdo je poplatníkem daně, a zbytečně se prodlužuje daňové řízení proto, aby daň byla stanovena správnému subjektu. Navíc několik alarmujících kauz, ve kterých došlo ke zpronevěření prostředků na úhradu daně uložených občany do úschovy, což vedlo k povinnosti uhradit z pozice ručitele tuto daň podruhé, jednoznačně svědčí pro nutnost sjednocení poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele (kupujícího). Kupující tak bude daň platit přímo, nikoliv zprostředkovaně jako součást kupní ceny, a nebude tak vystaven riziku podvodného jednání ze strany zprostředkovatelů.

Změna koncepce zdanění inženýrských sítí
Při nabytí inženýrských sítí bude nově podléhat zdanění pouze nabytí budov nebo jejich částí, které jsou částí inženýrské sítě. To odstraní problémy, které v praxi přinášely převody inženýrských sítí díky obtížnému definování nemovité věci v těchto případech. Navrhovaná účinnost této změny je od 1. dubna 2016.

Zjednodušení způsobu určení základu daně u směny
S účinností od 1. dubna 2016 se navrhuje nově zjednodušit určení sjednané ceny u směny nemovitých věcí tak, že se nebude přihlížet k hodnotě pozbývané nemovité věci.

Změna koncepce osvobození nových staveb a jednotek od daně z nabytí nemovitých věcí
Osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí se budou vztahovat pouze na první úplatná nabytí nově dokončených nebo užívaných staveb a jednotek (staveb a jednotek dokončených podle stavebních předpisů nebo předčasně užívaných), a to podle toho, která z těchto skutečností nastane dříve. Osvobození nebude možno aplikovat v případech rozestavěných staveb a jednotek. Tím se předejde mnohým nejasnostem v praxi ohledně toho, zda jde o první nebo již další převod, resp. nabytí. Navrhovaná účinnost je od 1. dubna 2016.

Zjednodušení stanovení koeficientů u zdanitelných jednotek, které jsou předmětem daně ze staveb a jednotek
Upřesnění použití koeficientu 1,20 nebo 1,22 pro výpočet základu daně u zdanitelných jednotek, tj. zejména bytů. V důsledku výhradně této změny není nutno podávat daňové přiznání.

Upřesnění vymezení předmětu daně z pozemků
Zdanění spoluvlastnických podílů na pozemcích u zdanitelných jednotek v budovách bytových domů je ponecháno v režimu zdanění jednotek s využitím koeficientu 1,22, nikoliv daně z pozemků. V důsledku výhradně této změny není nutno podávat daňové přiznání.

29. Únor, 2016

Další novinky

25. Červenec, 2019

Změna v zaokrouhlování DPH

Daňový balíček 2019, o kterém jsme Vás již několikrát informovali obsahuje mimo jiné také změny ve způsobu výpočtu, respektive...

Detail novinky
25. Červenec, 2019

Od 1. 7. 2019 skončila karenční doba

Zrušení karenční doby bude mít pozitivní dopad na příjmy nemocných, a to jak těch, kteří byli v DPN 1–3 dny (těch bylo za v...

Detail novinky