Novinky v oblasti DPH

Převod nemovitých věcí a pozemků (změna účinná od 1.7.2025)
Od 1.7.2025 je osvobozeno dodání dokončené nemovité věci. Výjimku tvoří pouze první dodání nemovité věci, a to, pokud se uskuteční v období do 23 měsíců po kolaudaci nebo jiném schválení užívání stavby (nynější úprava zákona počítala lhůtu pro osvobození v délce 5 let, dojde tedy ke zkrácení lhůty pro osvobození od DPH).

První dodání nemovité věci ve lhůtě do 23 měsíců podléhá standartně zdanění z titulu DPH, následné dodání již nikoliv (jestliže nebude na nemovité věci provedena podstatná změna).

Za první dodání je považováno i první dodání nemovité věci která již byla zkolaudována ale na nemovité věci proběhla podstatná změna (například z titulu užívání stavby či rekonstrukce nebo rekolaudace).

Podstatnou změnou se nově rozumí změna, která v součtu všech nákladů přesáhne 30% prodejní ceny. Do součtu všech nákladů se počítají pouze náklady vlastníka, který nemovitost prodává (tj. nikoliv úpravy předchozích majitelů nemovitosti). 

Dále zůstává možnost dobrovolně zdanit prodej nemovité věci, který by byl jinak za daných podmínek osvobozen od DPH. Musí se ovšem jednat o prodej nemovité věci mezi plátci DPH a protistrana s dobrovolným zdaněním prodejní ceny musí souhlasit.

Vybranou nemovitou věcí pak zůstává, jako doposud:
a) stavba pevně spojená se zemí,
b) jednotka,
c) pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí,
d) právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí.

Nedokončená nemovitost podléhá zdanění vždy.

Úprav se dotkl i prodej pozemků. Nově se v oblasti DPH zdaňuje prodej pozemků, který je určen k zastavění anebo je zastavitelný. 

Zastavitelný pozemek
Za zastavitelný pozemek se považuje pozemek, který lze zastavět stavbou pevně spojenou se zemí podle územního plánu obce (musí být tedy v tomto územním plánu uveden jako zastavitelný) nebo podle stavebního zákona. Žádost o změnu územního plánu ještě z pozemku nedělá pozemek zastavitelný. 

Pokud je vysoce nepravděpodobné, že ale na pozemku někdy vůbec bude postaveno (například pozemek zabrán elektrickými sloupy), tak i přes to, že je v územním plánu určen k zastavění, tak se pozemek za zastavitelný nepovažuje (to je ovšem potřeba případně doložit při kontrole).

Pozemek určený k zastavění
Za pozemek určený k zastavění se považují ty kategorie pozemku, které v územním plánu nejsou vedeny jako stavební, ale v okolí těchto pozemků či na pozemcích již probíhají stavební práce, které směřují k tomu, že pozemky budou určeny k zastavění. Typicky příkladem je budování cest/inženýrských sítí apod.

Za stavby pevně spojené se zemí se nepovažují nějaké drobné stavby (například lavičky, betonové ploty apod.) a to ani když se jedná o povolené stavby podle stavebního zákona. Ovšem jejich význam pro obvyklé použití (a tím pádem i pro nákup takovéhoto pozemku) je zanedbatelný. Zde vždy záleží na individuálním posouzení dané situace.

Sazby DPH (změna účinná od 1.7.2025)
Zároveň se změnou v bodě č. 1 nastala i změna týkající se určování staveb patřících do tzv. „sociálních staveb“ (a u kterých lze tím pádem aplikovat sníženou sazbu DPH).

Nově platí pro aplikaci snížené sazby DPH jediná podmínka a sice jak je bytový či rodinný dům zapsán v RÚIANu (registr územní identifikace, adres a nemovitostí). Jestliže jsou v tomto registru zapsány stavby jako bytový či rodinný dům, pak u nich lze sníženou sazbu použít. Nepřihlíží se tedy k faktickému používání, ale jedinou podmínkou pro sníženou sazbu je správné označení v RÚIANu.

Pokud výstavba teprve probíhá, pak je důležité zkoumat dokumentaci k prováděné stavbě. Pokud podle dokumentace lze důvodně předpokládat, že stavba bude po dokončení zapsána jako bytový či rodinný dům, pak lze sníženou sazbu DPH použít i u výstavby.

Zákon definuje stavby pro sociální bydlení. Ty můžou definici stavby pro sociální bydlení splnit buď svým účelem anebo také svým prostorovým vymezením. 

Například rodinný dům nemá podlahovou plochu větší než 350 m², bytový dům pro sociální bydlení má více než polovinu podlahové plochy tvořenou obytným prostorem (může tedy nově obsahovat i obytné prostory nad 120 m², musí být, ale ovšem zapsán v RÚIANu jako bytový dům…)

Ministerstvo financí zároveň vydalo vyhlášku, kterou určuje počítání podlahových ploch (platí pro výpočet u všech typů staveb). Jedná se o vyhlášku č. 163/2025 Sb. 

Oprava základu daně ve vztahu k nedobytným pohledávkám (změna účinná od 1.1.2025)
V oblasti nedobytných pohledávek došlo k úpravě ve způsobu nakládání s „malými“ pohledávkami, kterou jsou splatné a zároveň nejsou v insolvenci. Tato úprava se vztahuje již na zdaňovací období roku 2025. Věřiteli umožňuje § 46 zákona o DPH vystavit opravný daňový doklad vůči dlužníkovi, pokud splní tyto podmínky:
a) Věřitel dlužníka alespoň dvakrát písemně vyzval dlužníka k úhradě pohledávky ze zdanitelného plnění. Zde musí věřitel vynaložil úsilí, které lze rozumně vyžadovat, aby se tyto výzvy dostaly k dlužníkovi (musí existovat písemnost a podpis, lze zaslat DS),
b) jde o pohledávku nepřesahující 10 000 Kč včetně daně,
c) jde o pohledávku, která je alespoň 6 měsíců po splatnosti,
d) souhrn pohledávek tohoto věřitele vůči jednomu dlužníkovi, u kterých věřitel provedl opravu základu daně v případě nedobytné pohledávky, nebude přesahovat 20 000 Kč včetně daně za kalendářní rok.

Opravit základ daně u nedobytných pohledávek bude umožněno věřitelům i poté, co přestali být plátci DPH, pokud ještě neuplynula lhůta pro takovou opravu. Stejně tak ale budou mít věřitelé povinnost vrátit státu dříve získanou DPH poté, co po provedené opravě základu daně vymohli od dlužníka celou či část úplaty. A to i v případě, kdy v momentě vymožení úplaty již nebyli plátci DPH.